Os Erros Comuns que Advogados Cometem com Terrenos de Marinha

Este texto explora os principais erros que advogados cometem ao lidar com terrenos de marinha, destacando os riscos, as armadilhas comuns e as estratégias para evitar essas falhas, fornecendo um guia essencial para uma atuação mais segura e precisa no ramo imobiliário.

A complexidade dos terrenos de marinha e a importância de conhecê-la

Terrenos de marinha são áreas de propriedade da União que exigem um entendimento profundo de regras específicas, o que muitos advogados subestimam. Essa complexidade envolve uma legislação única, que difere significativamente da usual para outras propriedades. Ao ignorar esse aspecto, advogados acabam caindo em armadilhas legais que comprometem o andamento de processos e podem trazer prejuízos irreversíveis ao cliente.

A falta de especialização no assunto também leva ao erro de não compreender a localização exata dos terrenos de marinha, o que pode resultar em confusões com registros e demarcações. Por serem áreas administradas pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União), é essencial conhecer as particularidades de mapeamento e registro para evitar falhas que poderiam ser evitadas com uma análise preliminar adequada.

Ignorar a necessidade de um estudo detalhado sobre os terrenos de marinha frequentemente leva ao problema de negligenciar a legislação vigente. Esse tipo de propriedade demanda um tipo de atuação precisa e cautelosa, que não pode ser realizada com conhecimento superficial. Quando advogados cometem o erro de tratar terrenos de marinha como qualquer outro tipo de propriedade, o prejuízo é inevitável, tanto para o cliente quanto para o próprio advogado.

O erro de ignorar a regularização e o processo de aforamento

Um dos erros mais comuns é a negligência com o processo de aforamento, uma medida essencial para legitimar a posse e uso de terrenos de marinha. O aforamento é um regime específico que regulariza o uso desses terrenos, transformando a posse em uma espécie de arrendamento pela União, com pagamento de taxa anual. Muitos advogados deixam de orientar seus clientes sobre essa necessidade, o que pode resultar em problemas legais no futuro.

Não esclarecer ao cliente a importância da taxa de ocupação ou foro anual também é um erro recorrente. Muitos proprietários de terrenos de marinha desconhecem essa obrigatoriedade e acabam enfrentando dificuldades financeiras e jurídicas por inadimplência. A falta de informação sobre esse encargo pode fazer com que o advogado deixe de prever o impacto desse custo na vida financeira do cliente, uma falha que pode gerar litígios.

Além disso, o desconhecimento ou negligência sobre o processo de remição do foro, que permite ao ocupante tornar-se proprietário do terreno de marinha mediante pagamento, é outro erro sério. Esse recurso oferece uma solução definitiva, mas muitos advogados acabam não informando o cliente sobre essa possibilidade, perdendo a oportunidade de oferecer uma saída estratégica para seus casos.

Subestimar o impacto das taxas e contribuições federais

Outro erro crítico é subestimar o impacto das taxas e contribuições que acompanham a posse de um terreno de marinha. Essas taxas, como o foro, a taxa de ocupação e, em alguns casos, o laudêmio, são cobradas pela União e possuem valores elevados. Muitos advogados desconhecem o cálculo e a periodicidade dessas taxas, o que acaba gerando surpresas desagradáveis ao cliente.

Quando o advogado não esclarece todos os custos associados, incluindo o laudêmio – uma taxa de transferência cobrada sempre que há venda ou transmissão de propriedade de um terreno de marinha –, o cliente pode sentir-se enganado. Esse tipo de falha é, muitas vezes, uma causa de perda de confiança e uma fonte de futuros conflitos judiciais, que poderiam ser evitados com transparência e planejamento.

Além disso, a falta de atenção com as atualizações dessas taxas e contribuições, que podem sofrer reajustes significativos, pode colocar o cliente em uma posição financeira delicada. Esse erro é especialmente prejudicial em casos de transações comerciais de grandes valores, onde o peso das taxas pode impactar severamente o orçamento do cliente. Orientação detalhada e atenção aos detalhes são essenciais para evitar tais problemas.

Negligenciar a importância da consulta à SPU

A consulta à SPU é um passo fundamental no processo de regularização e análise de terrenos de marinha. Muitos advogados cometem o erro de não verificar o status do terreno diretamente com a Secretaria, confiando apenas em registros municipais ou estaduais, o que pode causar problemas de conformidade.

A ausência dessa consulta pode fazer com que o advogado desconheça pendências financeiras ou jurídicas sobre o terreno, que podem inviabilizar transações ou comprometer a posse. A consulta permite identificar, por exemplo, se há taxas pendentes ou outros impedimentos, informações que são essenciais para garantir uma transação segura e sem surpresas.

Esse erro pode ocorrer também em virtude de uma subestimação da complexidade dos processos internos da SPU, que possuem prazos específicos e exigem um cuidado com a documentação que muitos advogados acabam ignorando. Cometer esse deslize coloca em risco a segurança jurídica de qualquer ação envolvendo terrenos de marinha.

Falha na comunicação e no alinhamento de expectativas com o cliente

Uma falha crucial é a comunicação deficiente com o cliente, que muitas vezes não entende as peculiaridades dos terrenos de marinha. Advogados que não esclarecem, de forma didática e completa, todos os detalhes e custos envolvidos deixam o cliente vulnerável a surpresas desagradáveis, como taxas inesperadas ou exigências burocráticas que afetam diretamente o uso da propriedade.

Além disso, o advogado que não alinha as expectativas do cliente desde o início do processo tende a enfrentar problemas durante o andamento do caso. Esse tipo de terreno envolve riscos e processos únicos que precisam ser esclarecidos para evitar conflitos posteriores. Explicar o impacto de cada taxa, o regime de uso e a possibilidade de perda da posse são pontos fundamentais que, se negligenciados, geram insatisfação e perda de credibilidade.

Por fim, é essencial que o advogado mantenha o cliente atualizado sobre cada passo do processo, especialmente quando envolve contato com a SPU ou mudanças na legislação. A falta de transparência e acompanhamento contínuo pode fazer com que o cliente se sinta desamparado, o que gera desconfiança e, possivelmente, o fim da relação contratual.

Desconhecer as alternativas jurídicas para resolver pendências de terrenos de marinha

Outro erro comum é a falta de conhecimento sobre as alternativas jurídicas que podem ser aplicadas em terrenos de marinha. Existem opções legais que permitem ao cliente se livrar de algumas das obrigações fiscais e administrativas, como a remição do foro e a desafetação, mas muitos advogados não conhecem ou não sugerem essas alternativas.

A remição do foro é uma medida que pode trazer tranquilidade e segurança ao proprietário, pois extingue a necessidade de pagamentos anuais à União. Advogados que não apresentam essa alternativa ao cliente deixam de oferecer uma solução valiosa e prática, especialmente para aqueles que planejam um investimento de longo prazo ou pretendem transmitir o bem a herdeiros.

Outro recurso útil é a desafetação, um processo que permite a transformação do terreno em uma área privada. No entanto, como esse é um processo complexo e que exige conhecimento aprofundado sobre a legislação vigente, muitos advogados deixam de utilizá-lo, perdendo uma chance de oferecer ao cliente uma solução definitiva. Desconhecer essas alternativas pode comprometer a resolução de problemas e reduzir o valor agregado ao trabalho jurídico.

Conclusão: A importância de uma atuação informada e especializada

Advogar em questões que envolvem terrenos de marinha é uma tarefa que demanda atenção, especialização e conhecimento específico. Os erros comuns apresentados neste artigo mostram como a falta de preparo pode prejudicar o cliente e comprometer a reputação do advogado, destacando a importância de uma atuação informada e detalhada.

Ao evitar esses erros, o advogado oferece um serviço de maior qualidade, protegido de surpresas desagradáveis e mais seguro para o cliente. Buscar conhecimento contínuo, estudar a legislação específica e manter uma comunicação transparente com o cliente são práticas que podem fazer a diferença entre uma atuação de sucesso e um processo problemático.

Portanto, é essencial que os advogados que desejam trabalhar com terrenos de marinha invistam em especialização e acompanhem as mudanças constantes na legislação, pois só assim poderão prestar um serviço realmente eficaz e evitar os erros que, como vimos, podem ser extremamente prejudiciais.