10 Documentos Essenciais para Regularização Imobiliária que Todo Advogado Deve Conhecer
A regularização imobiliária é um processo delicado e complexo que exige o domínio de uma série de documentos cruciais. Este guia lista os 10 principais documentos que todo advogado deve conhecer, fornecendo uma visão clara e objetiva sobre sua importância e como eles podem influenciar cada etapa do processo.
1. Matrícula do Imóvel
A matrícula do imóvel é o documento que contém o histórico completo da propriedade, desde sua criação até as transferências de titularidade e alterações. Conhecer a fundo esse documento é essencial para garantir que não haja pendências ou restrições que possam comprometer a regularização.
Sem a matrícula, a segurança jurídica da transação é colocada em risco. Através dela, é possível verificar se o imóvel está livre de ônus, hipotecas ou qualquer outra situação que possa impedir sua regularização.
Todo advogado deve saber que a matrícula é a 'certidão de nascimento' do imóvel, e qualquer irregularidade nela pode comprometer todo o processo de regularização.
2. Escritura Pública
A escritura pública de compra e venda é o documento que formaliza a transferência de um bem imóvel entre as partes envolvidas. Embora muitos confundam esse documento com o registro do imóvel, é crucial entender que a escritura precisa ser levada ao cartório de registro de imóveis para que a transferência tenha validade jurídica.
Ter a posse da escritura, sem o devido registro, não garante a titularidade. Por isso, o advogado deve se certificar de que este documento esteja em conformidade com a legislação vigente e devidamente registrado.
A regularização imobiliária só se completa com a união entre a escritura pública e seu respectivo registro. A ausência de qualquer um desses elementos pode comprometer a segurança da transação.
3. Certidão Negativa de Débitos Municipais
Essa certidão atesta que não há débitos pendentes referentes ao imóvel, como IPTU e taxas municipais. A ausência dessa certidão pode impedir a regularização e até mesmo acarretar problemas futuros para o novo proprietário.
Antes de iniciar o processo de regularização, é fundamental que o advogado solicite a certidão no município onde o imóvel está localizado. Débitos não quitados podem gerar juros, multas e, em casos mais graves, leilão do imóvel.
Sem a certidão negativa, a regularização não será concluída, já que o município pode bloquear qualquer tentativa de formalização até que as pendências sejam resolvidas.
4. Certidão de Ônus Reais
Esse documento é indispensável para verificar se há algum tipo de ônus ou gravame sobre o imóvel, como hipotecas, penhoras ou usufrutos. Ele oferece segurança jurídica para a negociação, garantindo que o imóvel está livre para ser transferido.
Imóveis com ônus reais podem ter complicações no processo de regularização, e cabe ao advogado identificar essas pendências antes de dar prosseguimento às etapas posteriores.
Por isso, é de extrema importância solicitar essa certidão no cartório de registro de imóveis, assegurando que o bem não esteja comprometido ou envolvido em disputas judiciais.
5. Certidão de Distribuição de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias
Essa certidão tem a função de revelar a existência de ações judiciais que possam envolver o imóvel ou o proprietário. Através dela, o advogado pode verificar se o bem está sendo disputado em algum processo ou se há litígios em andamento que possam interferir na regularização.
O desconhecimento de ações judiciais em trâmite pode resultar na perda do imóvel ou em longas disputas legais. Por isso, é imprescindível que essa certidão seja solicitada e analisada cuidadosamente.
Ela é um dos documentos-chave para garantir que o processo de regularização ocorra sem surpresas desagradáveis no futuro, como a decretação de indisponibilidade do imóvel.
6. Habite-se
O 'Habite-se' é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção de um imóvel foi finalizada e está apta para habitação. Sem ele, o imóvel pode ser considerado irregular perante o município, o que pode dificultar a venda ou regularização.
A ausência desse documento pode significar que a obra não foi realizada conforme as normas estabelecidas, podendo gerar multas e até mesmo a demolição da construção em alguns casos extremos.
O advogado deve se certificar de que o Habite-se esteja em conformidade e devidamente expedido, principalmente em imóveis recém-construídos ou que passaram por reformas significativas.
7. Alvará de Construção
O alvará de construção é o documento que autoriza a realização de obras em um terreno, seja para construção de novos edifícios ou reformas significativas. A regularização imobiliária só é possível se o alvará estiver de acordo com as normas municipais.
Imóveis construídos sem o alvará podem ser considerados irregulares, e o processo de regularização pode se tornar mais demorado e custoso. Além disso, a obra pode ser embargada, acarretando multas pesadas.
O advogado precisa verificar a validade e autenticidade do alvará de construção para garantir que o imóvel tenha sido edificado dentro dos parâmetros legais e esteja apto para regularização.
8. Declaração de Quitação de IPTU
Este documento é a garantia de que o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) foi pago até a data da regularização. Imóveis com débitos de IPTU não podem ser regularizados, e a dívida pode recair sobre o novo proprietário.
A declaração de quitação deve ser obtida junto à prefeitura e, geralmente, inclui um histórico dos últimos cinco anos de pagamentos. Se houver alguma pendência, ela deve ser resolvida antes da conclusão da regularização.
É um dos documentos que proporcionam tranquilidade tanto para o vendedor quanto para o comprador, assegurando que não há dívidas tributárias que possam prejudicar a regularização do imóvel.
9. Certidão de Inexistência de Débitos Condominiais
Para imóveis que fazem parte de condomínios, essa certidão é essencial para comprovar que não existem dívidas em aberto referentes às taxas condominiais. Um imóvel com débitos pode ser alvo de cobranças judiciais, o que comprometeria sua regularização.
Condomínios podem, inclusive, acionar judicialmente o novo proprietário caso as dívidas não sejam quitadas, mesmo que estas sejam de responsabilidade do antigo dono. Por isso, essa certidão é fundamental.
O advogado deve garantir que a certidão de inexistência de débitos condominiais esteja atualizada e corretamente emitida pela administração do condomínio, assegurando a tranquilidade de seu cliente.
10. Planta do Imóvel Aprovada pela Prefeitura
A planta do imóvel, devidamente aprovada pela prefeitura, é o documento que detalha as características físicas da propriedade, incluindo dimensões, localização e estrutura. Regularizar um imóvel sem a planta aprovada pode resultar em multas ou até em demolições.
Imóveis com áreas construídas fora dos padrões aprovados podem ter dificuldades na regularização, exigindo a adequação às normas municipais. Isso pode gerar gastos extras e prolongar o processo.
O advogado deve estar atento à verificação dessa planta, principalmente em casos de imóveis recém-construídos ou que passaram por grandes reformas, garantindo que as obras foram realizadas dentro das normas exigidas.